Ofensiva en hipotecas para jóvenes
El acceso a la vivienda es uno de los principales problemas sociales en España, especialmente para los jóvenes. La imparable subida de los precios de compra, junto con unos salarios precarios que apenas crecen, constituyen un obstáculo casi insalvable para adquirir una casa y solicitar una hipoteca. A pesar de ello, aunque reducida, sigue habiendo demanda de hipotecas entre los menores de 35 años. Algunos bancos han adaptado su oferta para este grupo, ofreciendo hipotecas que cubren más del 80% del valor de tasación o compra, normalmente bajo ciertas condiciones. En este contexto, ING ha lanzado una hipoteca para jóvenes que financia el 100% sin necesidad de un aval, como respuesta a la dificultad de reunir el ahorro previo necesario para la compra de una vivienda.
“Tenemos una base de clientela joven y la necesidad de acceso a la vivienda es enorme”, explica el director de hipotecas y seguros de ING. En agosto de 2023, la entidad se sumó al programa “Mi Primera Vivienda” de la Comunidad de Madrid, donde ha financiado una de cada tres hipotecas bajo esta fórmula, que permite a los jóvenes obtener hasta el 95% de financiación, con el aval público del gobierno madrileño cubriendo lo que excede del 80%. Hasta la fecha, ING ha firmado más de 600 hipotecas a través de este programa y está en proceso de unirse a la iniciativa del ICO lanzada en febrero, que ofrece un aval público del 20% para facilitar el acceso de los jóvenes a una hipoteca.
Ahora, ING ha decidido lanzar su propia hipoteca para la compra de primera vivienda para jóvenes de hasta 35 años, asumiendo el 100% del riesgo hipotecario sin exigir ningún aval, ni público ni privado. El plazo máximo es de 30 años, con un límite de 400.000 euros, y las condiciones de precio y vinculación son las mismas que en una hipoteca convencional al 80%. Para acceder a esta hipoteca, es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar y vida. En cuanto a los intereses, ING ajustó a finales de septiembre los tipos de todas sus hipotecas de tramo fijo de hasta 20 años, alineándose con la política de recortes del BCE. En una hipoteca con plazo fijo de 20 años y tipo variable para el resto, el TAE es del 3,66% (2,95% nominal en el tramo fijo y Euríbor más 0,79% después). En las hipotecas con un tramo fijo de un año, el TAE es del 4,34% (2,20% nominal en el periodo fijo y Euríbor más 0,65%). Además, las hipotecas para jóvenes de ING mantienen las ventajas del resto de sus productos, sin gastos de notaría, gestoría ni registro, ni comisiones por apertura, cambio de condiciones o subrogación.
ING no es el único banco que ofrece más del 80% de financiación a menores de 35 años, fuera de los programas del ICO o las comunidades autónomas. “Existen productos para jóvenes, y no es raro que un banco conceda hasta el 90% o incluso el 100%, aunque la demanda es limitada y los tipos de interés pueden no ser los más atractivos”, comenta Rafael Moral, analista de la consultora hipotecaria Hipoo. Aunque teóricamente las condiciones son similares a las hipotecas por el 80%, en la práctica, los tipos de interés pueden aumentar entre 10 y 15 puntos básicos si se concede mayor financiación. Los plazos rara vez superan los 30 años.
Las cajas rurales, que operan en zonas donde el precio de la vivienda es más asequible, suelen ser más proclives a financiar más del 80% para jóvenes. Las hipotecas al 95% también están disponibles en la banca tradicional, aunque se reservan generalmente a hogares con dos ingresos. Por ejemplo, Santander lanzó su hipoteca joven en 2022, antes de que el ICO o las comunidades autónomas activaran sus programas de hipotecas con aval público. El banco financia hasta el 95%, aunque exige un aval privado, que se extingue tras cinco años si los pagos están al día. En entidades como BBVA y Kutxabank, también existen hipotecas para jóvenes con financiación de hasta el 95% sin necesidad de aval, aunque la exigencia de garantías puede surgir en función del perfil de riesgo.
A pesar de los programas de aval público del ICO y las comunidades autónomas, la demanda de hipotecas por parte de los jóvenes sigue siendo débil. El plazo para solicitar hipotecas con aval del ICO sigue abierto hasta el 31 de diciembre de 2025, con posibilidad de prórroga por dos años más. Este aval cubre hasta el 20% del importe del crédito durante un máximo de 10 años. Los solicitantes deben tener menos de 35 años, o hijos a su cargo, y unos ingresos anuales no superiores a 37.800 euros (4,5 veces el IPREM). En el caso de que la vivienda sea adquirida por dos personas, el límite de ingresos se duplica.
La mayoría de las entidades financieras españolas se han adherido al programa del ICO, anunciado en febrero, aunque los bancos online, salvo MyInvestor, no lo han hecho. CaixaBank, líder hipotecario por cuota de mercado, se unió en junio, aunque no ofrece hipotecas específicas para jóvenes que financien más del 80%.
