Ofensiva en hipoteques per a joves
L’accés a l’habitatge és un dels principals problemes socials a Espanya, especialment per als joves. La imparable pujada dels preus de compra, juntament amb uns salaris precaris que a penes creixen, constitueixen un obstacle gairebé insalvable per a adquirir una casa i sol·licitar una hipoteca. Malgrat això, encara que reduïda, continua havent-hi demanda d’hipoteques entre els menors de 35 anys. Alguns bancs han adaptat la seva oferta per a aquest grup, oferint hipoteques que cobreixen més del 80% del valor de taxació o compra, normalment sota unes certes condicions. En aquest context, ING ha llançat una hipoteca per a joves que finança el 100% sense necessitat d’un aval, com a resposta a la dificultat de reunir l’estalvi previ necessari per a la compra d’un habitatge.
“Tenim una base de clientela jove i la necessitat d’accés a l’habitatge és enorme”, explica el director d’hipoteques i assegurances d’ING. A l’agost de 2023, l’entitat es va sumar al programa “El meu Primer Habitatge” de la Comunitat de Madrid, on ha finançat una de cada tres hipoteques sota aquesta fórmula, que permet als joves obtenir fins al 95% de finançament, amb l’aval públic del govern madrileny cobrint el que excedeix del 80%. Fins a la data, ING ha signat més de 600 hipoteques a través d’aquest programa i està en procés d’unir-se a la iniciativa de l’ICO llançada al febrer, que ofereix un aval públic del 20% per a facilitar l’accés dels joves a una hipoteca.
Ara, ING ha decidit llançar la seva pròpia hipoteca per a la compra de primer habitatge per a joves de fins a 35 anys, assumint el 100% del risc hipotecari sense exigir cap aval, ni públic ni privat. El termini màxim és de 30 anys, amb un límit de 400.000 euros, i les condicions de preu i vinculació són les mateixes que en una hipoteca convencional al 80%. Per a accedir a aquesta hipoteca, és necessari domiciliar la nòmina i contractar una assegurança de llar i vida. Quant als interessos, ING va ajustar a la fi de setembre els tipus de totes les seves hipoteques de tram fix de fins a 20 anys, alineant-se amb la política de retallades del BCE. En una hipoteca amb termini fix de 20 anys i tipus variable per a la resta, el TAE és del 3,66% (2,95% nominal en el tram fix i Euríbor més 0,79% després). En les hipoteques amb un tram fix d’un any, el TAE és del 4,34% (2,20% nominal en el període fix i Euríbor més 0,65%). A més, les hipoteques per a joves d’ING mantenen els avantatges de la resta dels seus productes, sense despeses de notaria, gestoria ni registre, ni comissions d’obertura, canvi de condicions o subrogació.
ING no és l’únic banc que ofereix més del 80% de finançament a menors de 35 anys, fora dels programes de l’ICO o les comunitats autònomes. “Existeixen productes per a joves, i no és rar que un banc concedeixi fins al 90% o fins i tot el 100%, encara que la demanda és limitada i els tipus d’interès poden no ser els més atractius”, comenta Rafael Moral, analista de la consultora hipotecària Hipoo. Encara que teòricament les condicions són similars a les hipoteques pel 80%, en la pràctica, els tipus d’interès poden augmentar entre 10 i 15 punts bàsics si es concedeix major finançament. Els terminis rares vegades superen els 30 anys.
Les caixes rurals, que operen en zones on el preu de l’habitatge és més assequible, solen ser més proclius a finançar més del 80% per a joves. Les hipoteques al 95% també estan disponibles en la banca tradicional, encara que es reserven generalment a llars amb dos ingressos. Per exemple, Santander va llançar la seva hipoteca jove en 2022, abans que l’ICO o les comunitats autònomes activessin els seus programes d’hipoteques amb aval públic. El banc finança fins al 95%, encara que exigeix un aval privat, que s’extingeix després de cinc anys si els pagaments estan al dia. En entitats com a BBVA i Kutxabank, també existeixen hipoteques per a joves amb finançament de fins al 95% sense necessitat d’aval, encara que l’exigència de garanties pot sorgir en funció del perfil de risc.
Malgrat els programes d’aval públic de l’ICO i les comunitats autònomes, la demanda d’hipoteques per part dels joves continua sent feble. El termini per a sol·licitar hipoteques amb aval de l’ICO continua obert fins al 31 de desembre de 2025, amb possibilitat de pròrroga per dos anys més. Aquest aval cobreix fins al 20% de l’import del crèdit durant un màxim de 10 anys. Els sol·licitants han de tenir menys de 35 anys, o fills al seu càrrec, i uns ingressos anuals no superiors a 37.800 euros (4,5 vegades l’IPREM). En el cas que l’habitatge sigui adquirit per dues persones, el límit d’ingressos es duplica.
La majoria de les entitats financeres espanyoles s’han adherit al programa de l’ICO, anunciat al febrer, encara que els bancs en línia, excepte MyInvestor, no ho han fet. CaixaBank, líder hipotecari per quota de mercat, es va unir al juny, encara que no ofereix hipoteques específiques per a joves que financin més del 80%.
